【戸建て投資×○○】年収300万円代でも最速・王道で不動産投資規模を拡大する方法

  • 2020年10月16日
  • 2021年7月17日
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【戸建て投資×○○】年収300万円代でも最速・王道で不動産投資規模を拡大する方法

【戸建て投資×○○】年収300万円代でも最速・王道で不動産投資規模を拡大する方法

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※最近流行りの激安築古戸建てを取得して、再生(リフォーム)するような内容ではありません

記事の主なポイントは次の通りです。

☑戸建て物件の取得方法(どこで融資を受ける?)

☑○○を活用して繰り上げ返済

☑戸建て→1棟アパート取得or新築物件の建築

☑数年で月20~30万円のキャッシュフローを目指す

☑継続して融資を受けられる環境づくり

これから不動産投資を始めたい初心者でもできます。下手なセミナーに参加したりコンサルを受けるよりも、現実的な内容だと思います。

1棟アパートの融資について、西日本の方(特に九州の方)は少ないですが金融機関情報も合わせてお伝えしますので有利かと思いますが、全国どのエリアでも再現性のある内容だと思います。

100%再現性の保証はできませんが、自分自身や周りでもチャレンジさせて失敗例はありません。

融資枠や返済比率を意識しながら、王道で物件規模拡大を目指します。

始めに自己資金として30万円くらいは用意が必要になります。

サラリーマン向けですが、個人事業主の方でも所得で400万円以上あれば取り組み可能だと思います。

なるべく初心者の方にも分かりやすいように、具体的に細かく記載します。

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①戸建て物件の取得

まずは築古の戸建て物件を取得します。楽待や健美家、アットホームなど投資用の物件が掲載されるサイトで物件を探します。

<物件の目線>

・価格は400万円以内

・オーナーチェンジ物件(入居者が既にいて購入後家賃がすぐにもらえる物件)

・利回りは13%以上あれば望ましい

・築年数は特に気にしません。私の場合は築44年の物件でスタートしました。

・内外装のリフォーム状態も特に気にしません。寧ろあまりリフォームされておらず、その分価格が低い物件の方が良いです。

物件が決まったら、サイトから不動産業者に問い合わせして販売図面・謄本・公図・住宅地図・家賃明細(レントロール)をもらいましょう。

次は金融機関に持ち込みます。

持ち込む金融機関はご存じの方も多いかもしれませんが”日本政策金融公庫”です。

公庫の国民生活事業の創業融資を活用します。

特徴として20代の若者や女性の方が融資を受けやすいです。(もちろんそれ以外の方でも可能です)

必要な書類は業者からもらった資料と、公庫書類です(創業計画書、借入申込書、企業概要書)。

流れとしては、公庫書類を郵送か持参。その後公庫から連絡があり面談となり、後日融資判定の連絡が来ます。

ポイントとしては一つです。「不動産”投資”」ではなく「不動産”賃貸業”」である事です。言葉の違いに過ぎませんが、創業計画書や面談時には投資という言葉を使わないようにしましょう。公庫は事業にしか融資してくれません。

創業計画書や面談時の内容としては、例えば不動産賃貸業で低所得者やシングル家庭へ住宅の提供を行いたいというような内容で良いかと思います。

これで融資を受けられた場合のシミュレーションは次の通りです(実績に基づく)

■築44年戸建て330万円

■家賃4.5万円

■自己資金30万円

■融資金額300万円

■融資期間11年

■金利1.2%

〔収入〕4.5万円-〔支出ローン返済・管理費〕2.8万円=1.7万円

1.7万円×12か月=20.4万円

※固定資産税は無視しています

○○を活用して繰り上げ返済

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